房地产专家尹伯成：2009上海房价不可能大跌

[发布时间:]2009-2-20 17:09:24 [作者]章丽隽 [人气]1262

目前我国房市低迷，出现这种状况的因素可能有四：一是市场因素，前几年我国房价连续多年猛涨，尤其是2007年涨幅偏大、涨速过快，使市场本身有了调整要求。二是政府因素，政府希望房市平稳健康发展。三是环境因素，整个经济形势十分严峻，预期不确定性增大，买房消费意愿下降。四是开发商因素，这包括资金困难、库存增多、高价拿地带来的风险等。

一系列因素的作用促使部分地区部分楼盘的价格开始松动，于是一些人开始担心：房价一旦出现回调，会不会像2007年四季度起的股市那样跌个不停，直到惨不忍睹？因为房价一旦滑落，购买者按照买涨不买跌的规律，会更加持币观望，成交量会更加萎缩，从而房价更往下跌。股市调整就是前车之鉴。

显然，这种说法完全混淆了股市和房市、消费需求和投资需求的界限。股市和房市虽都属市场经济，但股市上买卖的是有价证券、是股票、是未来获取收益的权利。反之，房市内买卖的是房子，如果说股票只是一个符号，那么房子则是一个实实在在的不动产。股票给购买者带来的效用是投资收益，而购买房产可能是为了自住消费，也可能是为获取投资收益。这就是房子的双重功能，但这里的消费功能和投资功能可不并重，因为投资房产（或出租或倒卖）最后都得由消费者接盘。如果房子没有消费功能，投资功能便会丧失。就是说，房市上的消费需求是原生性需求，而投资需求是派生性需求。由于房市内的消费需求是原生性的，因而遵循商品市场的需求定律：价格上涨，需求受抑制；价格下跌，需求受刺激。这就是经济学上的至理名言：只有卖不动的价格，没有卖不动的商品。

既然房市遵循需求定律，因此房价下调会使需求增加，阻止房价进一步下调，直到市场供求均衡为止。可见，市场经济的法则本身会作出自动调整。事实上，去年下半年以来各地新开发商品房的投资规模已经在逐步缩小，再加上当前房价慢慢调整而激发起来的需求增加，就有可能在一个时期后使得供过于求演变为供不应求，并使房价从向下调整演变为向上调整。目前这一轮供过于求，实在是前几年房价持续猛涨的结果，随着国民收入不断上升，而房价有一定幅度下调的话，房市将会企稳，房价不可能大跌。

今后几个月甚至一两年内我国房市走向会如何？我们预期是稳中有调。稳，指房价基本稳定。房价基本稳定包括三方面的内涵：一是控制房价的涨幅，涨幅应与整个物价涨幅、特别是资源资产价格的升幅相适应，并应略低于城镇居民人均可支配收入的增幅；二是挤压房价泡沫，在市场经济条件下，投资投机性购房需求是会长期存在的，房价也不可能完全没有泡沫，关键是要控制在合理范围内；三是回归真实价值，关键是要控制房地产开发利润，使其在合理幅度内。房价基本稳定就是要使房价在房屋价值的基础上微幅波动，这应是政府房市调控的主要目标。