一、开发商的价格欺诈情形与识别
这里专指由开发商自行组织队伍进行项目销售的情况.
1、成品房交付标准下的菜单式示范销售:一般而言,成品房交付,装修成本直接含在房价里.通过菜单式,也只是营销示范而已,通常情况下,成品房装修成本节约了项目管理费用、效果与方案设计费用、整装家具直销节省、工厂化模式下的板材节省,与同质同格局房子市场性装修,应该节省20-45%的费用,买房时应减去这部分成本再来核算毛坯房买房,据此落实性价比.
2、包价销售:有开发商为了明晰产权与方便服务,采用了包价销售,实际上包价内容中,产权代办、验收、综合费用、手续费用都是就高不就低地进入了房价,再加计不可预见费用约2%,这类销售方式下,按开发商的报价可以减除约8%的内包部分,为毛坯房价评估蓝本.
3、一口价销售:一口价销售的制订依据往往是据中间层偏上甚至最高层单元的基价,这样销售的目的在于销售高价盘或高开项目,此中真由在于买房者通过由开发商制订的价格笼子,自动进入就高不就低的选择顺序,从而完成高层数户型销售.买房时应至少以中间层或更低层房价作为参照来衡量房屋单价水平.
4、附赠销售:分送修与送其他可移动商品或服务费用两种,后者通常用于竞争比较激烈但大市比较红火的状态.目前送修最为普遍,但如同上述的成品房,送修成本都按照正常装修项目打进了房价,所以,此种情形下除剔除20%-40%的开发商装修节约,还应围绕扣减内容适当参考装修品质是否到位.
5、限量优惠:总在限量,分期销售,这是营销的套路问题,建议不要买限量房.
二、中介营销代理机构的价格欺诈情形与识别
由于营销进入的深度不同,中介营销代理机构有可能取代开发商掌握完全的价格制订权.
中介营销机构制订价格政策的渠道与途径通常有两条,一是运筹模式,卖VIP卡,选房等,再通过折抵来实施销售促进;二是直接通过销售控制策略制订价格表,让你通过其提供的价格表自动进入其预期的可售房源范围,当预期可售范围缩小到一定程度,就会调整价格与销售控制方针.
所以,碰到这类情形,首先是通过了解谁在卖楼,有没有合法性,当确认为中介代理后,应仔细阅读销售控制房源表,其中明显户型等主品因素非常强,但标价非常高的,可以加大杀价力度.反而对于可选择范围的房源,其折扣力度其实并不大,基本就是广告宣传中的优惠幅度.
三、中介房产经纪代理机构的价格欺诈情形与识别
这是指二手房买卖中的价格欺诈情形.
大家知道,二手房市场取利方式可以是差价,手续费,代办费.对于手续费与代办费用,政府有严格的控制政策,基本没有什么猫腻.倒是差价,中介吃差价往往通过文本约定或口头约定,对原房东,承诺一个最低价,超出部分分成,对买家而言,一般标示的是允许谈价的数字.
判断标准最佳者就是同类地段同期新房价格加计50%,并且税费由出卖人负责,这是心理价格,买家心中的标杆价,而出卖人或中介的出价则会是现售新房价下浮一定额度,一般在20%左右浮动,如果幅度在此范围,至少砍价幅度会是10-20%,但中介可能要求买受人承担相关税费.
四、房东的价格欺诈情形与识别
房东出货,一般都会找出很多合理情形的借口,原由在于谋取较快销售与合理价格.大约包括出国定居、外迁到别的城市定居、因生意出现资金问题急售、家人原因急需用钱等等,我们不用计较出卖人的动机,我们依然比照市场,比照杀价空间来进行讨价还价.
一般条件,如果你能确保出卖人急于脱手,杀价幅度可以在40%以内浮动.作为先手,房东由自己来通过宣传或网络出售自己的房子,往往所持心理就是按市场新房价略微下浮后标识价格,再看你的谈判水平.这个时候,一方面我们从对方的房龄、质量、装修无用及原装修成本、淘汰率、户型缺陷,找些对方的原因杀些基本套路的价格,再通过市场判断方面,一般二手房价应该低于新房价至少20%,其他可能途径则要借助于自己的心理把握能力.