买卖二手房 银行出面当“保镖”

[发布时间:]2008-11-27 10:20:00 [作者]安好家 [人气]770

  长期以来，二手房交易资金的安全问题一直困扰着购房者，交易纠纷不断。不过，二手房买卖资金监管将会消除购房者的这种担心。在刚刚结束的成都房交会上，部分银行推出的房贷产品中出现了资金监管业务的身影。成都市房管局相关负责人表示，二手房资金监管政策将于年内正式出台，市民买卖二手房将更加安全。

  二手房资金监管服务早已推出 
　二手房交易资金的安全性一直以来备受关注，房屋与资金的交割安全常常令房屋交易双方忧心忡忡，卖方怕房屋卖了，不能及时拿到房款，买方担心钱付出去了，房屋是否能如期交接；如果不幸遇到不法中介，事情就更麻烦了。由于缺乏有效的监管渠道，部分违规中介骗取订金及挪用、卷走房款等事件时有发生，去年深圳中天置业、长河地产等中介公司的卷款危机至今仍记忆犹新。
　谢先生去年通过中介公司购买了双楠小区的一套二手房，根据合同的约定，他于去年年底将全额房款70多万元打入了卖方账户，然而几经催促产权过户手续仍迟迟未办下来。后来经过多方打探他才得知，这套房由于在售出前存在产权纠纷，已被法院暂时冻结，相关结果出来以前都无法办理过户。当从朋友那儿得知有“资金监管”这一业务之后，谢先生很是气愤：“带我看房的（中介）根本没告诉我还有资金监管这一说，不然我肯定会选择监管，那样我的钱也就不会有现在这么大的风险了。”
　其实，早在2007年1月22日，建设部和央行就联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规定房地产中介必须通过银行专用账户结算交易资金，以保障买卖双方资金安全。
　据悉，成都在去年上半年就推出了与此政策相关的服务，成都房地产交易中心专门在银行设置了独立账号。在房屋交易双方签订买卖合同后，从买方将交易资金存入银行指定的独立监管账户，到买卖双方办理过户后，申请划转资金到卖方的个人账户，整个过程银行均作为独立的第三方妥善保管交易资金。但是，并没有强制交易双方要将房款打入指定账户进行交易，一般都是看交易双方自己的意愿。
　目前，成都还没有达到像广州一样在合同中注明“中介公司不代收代管买卖双方交易资金”的水平，也没有像北京一样要求必须实行二手房买卖资金监管。因此，有业内人士猜测，此次房管局启动的监管体系，可能会与多家银行合作，要求所有交易资金由银行托管。

　银行监管完全免费
　长期以来，在二手房交易过程中，人们都习惯于资金自行交接或通过中介进行资金监管。但事实上这两种资金交接方式都存在一定的风险，而最安全的方式还是交易资金经由银行托管。
　今年成都部分银行开始介入二手房资金监管领域。2月28日，建设银行四川省分行率先在成都推出了保障二手房交易资金安全的“房易安”账户业务。据了解，到目前为止成都已经有21世纪不动产、顺驰、富房、美联、满堂红等19家中介机构与其签订了合作协议。
　建设银行四川省分行住房金融业务部人员介绍说，中介公司在建设银行设立一个总账号，每一笔交易都会在总账号下开设一个子账号，交易资金全部由银行监管，在交易进行中，资金将被冻结，交易完成后，将按相关协议，直接划转卖方账户，交易未达成的，以转账形式退回买方。也就是说，现在中介公司已经不接触交易资金，而只是负责协助交易和交易环节。
　4月28日，招商银行成都分行在蓉推出二手房交易资金监管业务，如买卖双方同意，可将资金打入指定银行账户，待买方拿到产权证后，再由银行将房款划给卖房者。
　该行零售银行部负责人表示，从买方存入购房款开始，招行就介入监管，得到交易确认信息后划转相关的款项，包括交房保证金、佣金和房款等，“有点类似于淘宝网的支付宝功能。”在整个交易过程中，房产中介没有机会接触到客户的交易资金，充分确保了资金的安全性。并且，“银行二手房交易资金监管是完全免费的，不会收取市民和房产中介任何费用。”政府方面也下了文件明确规定，房产中介不能借资金监管的理由巧立名目，向购买二手房的市民收取费用。
　银行联手房产交易中心和中介公司无疑将资金监管推进了一大步，但它仍然是建立在自愿的基础上，仅仅是给购房者提供了这样一个选择的渠道，消费者可以选择银行，也可以选择中介或其它方式。资金监管的有效实施更多的还是需要房屋买卖双方的支持和配合。

　别怕麻烦 主动要求监管
　“资金监管当然好，但对方不同意。”一位打算购买新鸿路附近二手房的邵先生告诉记者。尽管多数购房者表示认同资金监管，但由于办理周期比直接交易长，急于拿钱的房主不愿采用资金监管的方式，尤其是在买方需要贷款的情况下，实行资金监管更加延长了房主拿到全部房款的时间。
　在成都房地产交易中心政务大厅，每天都有很多购房者在这里咨询二手房交易程序或者办理二手房过户手续。记者在现场发现，很少有人向工作人员提出要对二手房交易过程中的资金进行监管，几乎没有人主动提出要将交易资金划入专项账户中。一位正在办理二手房过户手续的购房者说，直接将房款付给对方，简单又方便，没必要再经过一次中转。工作人员表示，虽然指定账户并不会增加交易的费用，但目前来看，选择使用银行资金监管账户的成都购房者仍是寥寥无几，风险防范意识比较淡薄。
　在采访中，记者也发现，除了部分业主不愿意采用资金监管之外，一些房屋中介的态度也颇为耐人寻味。记者走访了不同区域的近十家大大小小的中介门店，几乎所有的工作人员都会反复强调买卖过程中过户时间较长，而很少谈及资金监管的安全性。有的业务人员甚至直接拒绝了买房者通过资金监管的要求，并表示如果要选择这项业务，需要多支付2000?3000元的服务费。一位不愿透露姓名的业内人士表示，许多中介过去一直采取“吃差价”的手法，而采用资金监管，就只能老老实实地赚佣金了。
　一位姓柳的女士告诉记者，她本打算通过中介购买一套抚琴小区的房子，但是一提到是否可以资金监管，中介公司就强调手续办理如何复杂，时间如何长。“实际上，他们压根儿就不想通过资金监管。”
　招商银行成都分行零售银行部人士提醒买卖双方，不能由于申请银行托管业务手续增多，房款划转时间、房屋放贷周期变长，以及程序上的不熟悉，而对银行资金托管产生排斥心理。其实，买卖双方是资金监管最大的受益者，现阶段，成都二手房交易资金安全更多的还是取决于消费者自身的资金安全意识。目前，虽然成都没有强制实行二手房买卖资金监管，但为了交易资金的安全、保障自己的利益，在交易过程中要避免中介公司经手房款，主动要求进行银行资金监管。