2000版《上海市商品房预售合同》解析

[发布时间:]2008-11-27 10:20:00 [作者]admin [人气]1210

更规范、更严密的《上海市商品房预售合同》已经启用。 1999版预售合同可延用至2000年12月31日；如果购房者要求采用2000版预售合同，房地产开发企业不得拒绝。 2000版预售合同将相关的专业知识、政策法规列入“特别告知”，对签订1997版预售合同和自行拟定的合同，都具有很强的提示性和指导性。 2000版预售合同在市、区、县房地产交易中心有售。签约前准备充分 1、买一本2000版预售合同、逐条仔细研读，找出需与发展商协商的重点条款。 2、如需要，事先收集好预售广告、售楼书等，签约时将它们列入预售合同附件五。 3、了解欲购买的商品房屋是否存在重复预售和被司法机关查封等权利转移受限制的情况，可向该商品房屋所在地的区、县房地产交易中心查阅。 4、要求发展商出示商品房预售许可证原件。签约时慎重严密面积误差大怎么办？预售房屋的建筑面积，以房屋交付时的实测面积为准，当暂测面积和实测面积不一致时，2000版预售合同第五条提示了2条处理意见： 1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补； 2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+ %（包括 %），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过— %（包括 %），乙方有权单方面解除本合同，乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。购房者可以选择这种完全对等的处理方法，也可按“特别告知”中所列的《上海市房地产转让办法》第四十四条的规定，选择“多退少不补”，并列入补充条款： “除勘测误差或设计变更外，实测面积超过暂测面积的，乙方不承担超过部分的房价款；实测面积不足暂测面积的，甲方向乙方退还减少部分的房价款。 较有利而公平的选择，也可以是以上2种方法的折衷。 变更设计怎么办？ 第八条签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起 天内与乙方签订本合同变更协议。 甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。 要实现这一条的关键是，在附件二中附有该房屋的建筑设计及平面图。现在很多合同的附件二都只是简单地画个平面图，只能粗略分辨所购房屋属于第几个门洞、第几个单元、分几个房间。如果发生4扇落地移门变成3扇（实际开启幅度等于1扇）、餐厅里“冒”出消防水管之类的“设计变更”，粗陋的附件二是完全没有约束力的。 所以，购房者应尽量要求将建筑设计平面图缩小的复印件列入附件二，特别应注意开间、面积、阳台（室内还是室外）、门窗、管道、地漏等的标示，有时候横梁的位置也很重要。 变更布局怎么办？ 第九条甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件四），确需变更的应当征得乙方书面同意。 甲方未乙方书面同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的 %违约金。 实现这一条约的关键，是附件四中的小区平面布局图，对所购房屋有较大影响的水景、幼儿园、会所、大门、车库（停车场）、变电站（箱）、垃圾房等的位置，尤其应在图中有明确标示。 违约责任怎么办？ 2000版预售合同第七条提示，乙方如未按合同约定时间付款，应向甲方支付违约金；逾期超过一定天数，甲方有权单方面解除合同，并向甲方追索赔偿金。 第十二条、第十九条提示，甲方如未在约定期限内交付房屋，应向乙方支付违约金；逾期超过一定天数，乙方有权单方面解除合同，并向甲方追索赔偿金。 需要指出的是，这里违约金的计算方法、逾期时限的约束、赔偿金额占总房价款的比例等，都应该对等。 在行使单方面解除合同的权利时，应书面通知对方。这方面，2000版预售合同有新增的专门条款约定： 第二十五本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其它任何联系必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在邮寄后（以寄出的邮戳为准）第 日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视作已送达。 房屋交付怎么定？ 关于房屋的交付，第十条除了规定发展商必须对该房屋的抵押已注销、已按规定缴纳物业维修基金外，还提供了2种选择方案：1、发展商已取得了“大产证”；2、发展商已取得了《住宅交付使用许可证》，并承诺在 年 月 日前取得“大产证”，如到时不能取得，购房者有权单方面解除合同。 理想的选择当然是第1种方案：但绝大多数的情况会是选择第2种，它的好处是能较早地开始装修。无论选择哪一种方案，都须注意交付标志的约定： 第十三条……房屋交付的标志为 这一新增条款较理想的约定为：“甲方取得大产证，与乙方签署了《房屋交接书》”。这意味着发展商交付了该房屋的全部房地产权利。 如果在第十条中选择第2种方案，则这里以填写“乙方签署了验收合格单”为妥。 履行合同起争议怎么办？ 第三十一条提出了2种解决争议的选择： 一、向 仲裁委员会申请仲裁； 二、依法向人民法院起诉。 一般以选择第2种方式为宜，因为如对一审不服还有机会上诉。如选择第1种方式，本市的仲裁委员会全称为“上海市仲裁委员会”，填写“上海市”是不规范的，填写“市”则可能在本市与外地的仲裁委员会之间引起不必要的扯皮。 签约后保留原件 就像在电影、电视中看到的那样，签合同应该甲乙双方同时进行，而且签完后购房者一定要保留一本原件，决不能购房者先签，然后把签好名、盖好章的合同留给发展商，结果被改了内容都有口难辩。 预售合同是可以由购房者自己单独去房地产登记机构办理登记备案的，如果发展商以办理登记为要求留下全部合同，这种脱辞是不成立的。自己去办理登记备案，还可避免因发展商拖延登记而造成的风险。