一、《208t商品房买卖合同》是我国《物权法》实施后的第一部《商品房买卖合同》，她最显著的特点是将《物权法》的法律原则和精神更具体明确的体现于《商品房买卖合同》。
二、《208t商品房买卖合同》极积配合我国目前的房地产调控政策，有力促进房地产市场进一步规范，把现行房地产政策法规充分应用于商品房买卖合同。
三、208t充分维护购房者的合法权益。
四、208t最大程度满足开发商的合理合法要求，保护开发商的合法权益。
五、208t 对商品房建筑质量作了严格的规定，对建筑节能环保作了更具体的要求。
六、208t符合国情民意，贴近商品房交易实际，便于实际操作。
七、对违约行为依据我国法律法规和司法解释承担违约责任，既具体明确，又公平公正。
八、208t中很多内容在我国《商品房买卖合同》中是第一次提出，具有新颖性和独创性。
我国《物权法》于2007年10月1日正式实施，《208条商品房买卖合同》（简称208t）是我国《物权法》颁布实施后产生的第一部《商品房买卖合同》。冯正元律师通过近一年的努力，完成了《208条商品房买卖合同》（简称208t）。该合同一方面来源于冯正元律师十余年房地产法律实务操作和办案实践，另一方面运用了他的法律专业知识和对物权法的学习理解，经过精心创作十余次修改而成。该合同共有208条,分成46个部分，三万八千余字。208t许多条款比以往使用的《商品房买卖合同》任何文本更详尽、更明确、更便于操作、更贴近实际、更体现公平交易，合同中很多条款在我国房地产界和法律界是第一次提出，具有新颖性和独创性。208t合同的最显著特征是：坚持以《物权法》和《合同法》为主要法律依据，将法律中的有关规定运用到商品房的买卖、交付使用、产权登记、物业权属、房屋质量、售后服务、物业维修等实际操作之中。下面具体介绍一下《208t商品房买卖合同》（以下简称208t ）的主要特征及内容。
一、208t是我国《物权法》实施后产生的第一部《商品房买卖合同》，她将《物权法》的法律精神和原则更具体明确的体现于《商品房买卖合同》。
商品房住宅小区配套设施的物权归属在我国司法界、房地产界以及整个房地产市场一直存在争议，应当在买卖合同中明确。208t第一百零八条约定本商品房小区内未经建设工程规划许可核准、无独立产权、无独立的国有土地使用权证、占用业主共有土地和共有主体结构所建成的道路、绿地、空坪、架空层、休闲场所、人防工程、用于停放汽车的车位，均属于该住宅小区建筑区划内的产权人（业主）共有。
208t第一百零九条约定，小区的地下车位或车库、人防工程按照建设工程规划许可批准的文件确定权属，有产权的车位车库归出卖人所有，出卖人有权出售、赠与、出租或处置权益。没有产权的地下车位车库，作为本商品住宅小区必备的附属设施，其权属归建筑区划内全体业主按住宅建筑面积的比例按份共有，出卖人无权出售、赠与、租赁或处置权益。
208t第一百一十三条约定买卖双方承诺本商品房住宅区范围内的地下人防工程不得改变人防使用性质，战时用于防空，平时可用于停车，商品房买卖双方均不得将地下人防工程作为车位出售、赠与或者改变为其他用途。
208t第一百一十七条约定业主权利的保护，出卖人不得擅自将本住宅小区范围内按照规划批准建设的公共建筑和共有配套设施对他人出售、赠与、出租或者占为己有。如出卖人对属于自有产权的公用配套设施确需转让他人的，须经过小区三分之二以上业主的同意，否则，其产权转让行为无效。如出卖人违反本约定，应恢复原状，承担违约责任，并赔偿损失。
208t第一百一十九条约定该商品房所在楼栋的屋顶使用权归该商品房所在楼宇的全体产权人共有，如利用该商品房所在楼栋的屋顶经营的，所得收益归该商品房所在楼栋的全体业主共同所有，任何单位或个人不得擅自占用。208t第一百二十条约定该商品房所在楼栋的外墙面使用权归该商品房所在楼宇的全体产权人共有；如利用该商品房所在楼栋的外墙面进行商业经营的，所得收益属该商品房所在楼栋的全体业主共同所有，任何单位或个人不得擅自占用。
208t第一百二十一条约定该商品房所在楼栋范围内专有的公用配套配设施（包含但不限于道路、楼道、电梯等）的使用权归该商品房所在楼栋的全体产权人共有，任何单位或个人不得擅自占用。该商品房所在楼栋范围内专有的公用配套配设施的维护修理义务由该商品房所在楼栋的全体业主共同承担。
二、《208t商品房买卖合同》极积配合我国目前的房地产调控政策，有力促进房地产市场进一步规范，把现行房地产政策法规应用于商品房买卖合同。
规范房地产市场，防止交易过程中常发生的欺诈行为，给予消费者一视同仁的公平待遇，208条提出了如下有效的条款。
在第十八条约定，出卖人承诺将已取得预售许可证的楼盘中尚未售出的商品房均应当在售楼现场明码标价挂牌公示，出卖人（包括销售代理机构）不得捂盘不售或故意将尚未出售的套间作为已售套间进行虚假公示。如果买受人有证据证明出卖人对买受人故意捂盘不售或虚假公示，即视为对买受人的不公平待遇。208t第十九条约定，出卖人承诺给予买受人与同等条件的其他买受人享有一视同仁的房价款优惠待遇。买受人有权享受不低于其他买受人的价格优惠。如买受人有证据证明出卖人在同等条件下不给予同等的房价款优惠，即视为对买受人的不公平待遇。
208t同时对不公平待遇约定了损失赔偿责任。第一百八十二条约定买受人签订本合同之后有证据证明出卖人对买受人售房时有捂盘不售、故意虚假公示等不公平待遇的事实时，买受人有权选择退房或者不退房但要求出卖人赔偿损失。买受人选择不退房的，出卖人应当按照买受人已付房款的5%向买受人赔偿损失。208t第一百八十三条约定买受人签订本合同之后有证据证明出卖人对买受人在同等条件下不给予同等价格优惠等不公平待遇的事实时，买受人有权选择退房或者不退房但要求出卖人赔偿损失。买受人选择不退房的，出卖人应当向买受人赔偿损失。损失赔偿额按照买受人的合同房价与出卖人给予他人的优惠房价的差额计算。因此产生的案件受理费、调查费和律师代理费均由败诉方承担。
三、208t充分维护购房者的合法权益
208t对购房者的合法权益从多方面给予了很公平公正的保护。第十六条约定本商品房的上述房价款中已经包含本商品住宅用地红线范围内的所有地上地下的构筑物、建筑物及附着物。出卖人不得将上述范围内的任何共有空间、共有建筑设施另行作价出售、附赠他人或者占为己有。
208t第十七条约定本商品房的上述房价款中已经包含本商品房的地基基础、人防工程建筑、主体结构及配套设施设备、市政配套设施和其他公用配套设施设备的造价，出卖人不得在上述房价以外向买受人另行收取包括但不限于水、电、燃气、暖气等市政配套基础设施建设安装费。出卖人不得价外收费、重复收费。
208t第三十七条约定出卖人不得要求买受人入住之前支付以下费用：物业管理费、房屋装修保证金、水电费周转金、管道燃气初装费等出卖人单方擅自主张收取的费用，买受人有权拒绝支付本合同中未事先明确约定的任何费用。
208t第一百四十条约定 买受人购买的房屋与其相应占有的土地使用权不可分离。自该房屋的所有权转移之日起，出卖人应当转让过户给买受人的国有土地使用权应视为同时转移给买受人，出卖人不得擅自利用买受人的土地使用权获取其他收益。
四、208t最大程度满足开发商的合理合法要求，保护开发商的合法权益。
在付款方式及期限方面，208t第二十一条约定买受人应当在买卖双方签订《商品房买卖合同》的当天付清首期房款。非特殊情况买受人当天未交付首期房款的，出卖人有权单方面解除合同，将买受人已订购的商品房另售他人, 对买受人已支付的购房定金不予返还。但双方另有约定的除外。
在逾期付款的违约责任方面，208t第二十五条约定分期付款的，如果买受人未能按照本合同约定的期限付款，出卖人有权要求买受人按每日房价款总额0.5‰的标准支付违约金。逾期30日仍未付清的，出卖人有权要求解除合同。
208t第二十六条约定一次性付款的，如果买受人未能按照本合同约定的期限付清全部房款，买受人按逾期付款部分每日0.5‰的标准支付违约金。逾期30日未能按照本合同约定的期限付清全部房款的,出卖人有权要求解除合同。
208t第二十七条约定买受人以按揭方式购房的首期款应当按照本合同约定的期限付清；买受人逾期未交付首期房款的，出卖人有权单方面解除合同，将买受人已订购的商品房另售他人，对买受人已支付的购房定金不予退还。但双方另有约定的除外。
在商品房交付方面，208t第三十二条约定，通知书作为出卖人通知买受人收房的有效凭据，买受人逾期不收房视为买受人违约。买受人变更通信地址、电话后未及时变更预留通信地址的，由买受人承担责任。
208t第四十九条约定买受人如未按约定的期限办理该商品房的验房收房手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人无正当理由逾期收房的，或者未在催告书规定的期限内办理该房屋的验收交接手续的，则该房屋毁损、灭失的风险自书面交房催告书确定的验收交接之最后一日的第二日起由买受人承担。
在逾期收房的违约责任方面，208t第五十一条约定在买受人付清全部应付房款的前提下，由于买受人原因，未能按期接收房屋的，双方同意按下列方式处理：
1、自通知收房期限届满之次日起全额计算物业管理费。
2、买受人逾期收房的，本合同约定由出卖人为其办理房屋所有权证的日期按买受人逾期收房的天数顺延。由于买受人逾期收房的原因导致出卖人未能按期办理房屋所有权证的，由买受人承担责任。
208t第五十二条约定在买受人未付清全部应付房款的前提下，由于买受人原因，未能按期接收房屋的，双方同意按下列方式处理：
1、自通知收房期限届满的次日起